Mit Vermietung und Einräumung der Hausbefugnis begibt sich der Vermieter seines Hausrechts. Die Gebrauchsbefugnis, d.h. den ungestörten Mietbesitz inne zu haben, steht nunmehr ausschließlich dem Mieter zu. Das Eigentumsrecht des Vermieters tritt nun hinter die Mieterposition zurück. Der Mieter kann sich bzgl. seiner Rechtsposition sowohl auf den Schutz der Wohnung (Art. 13 GG) als auch auf Art. 14 GG stützen, weil sein Besitzrecht eigentumsgleichen Schutz genießt.

Verschafft sich der Vermieter oder ein von ihm geschickter Handwerker unberechtigten Zutritt, kommt eine Haftung des Vermieters auf den (vollen) Kündigungsfolgeschaden des darüber fristlos kündigenden Mieters in Betracht. Ein insbesondere in alten Mietverträgen vereinbartes periodisches, also anlassloses vorformuliertes Besichtigungsrecht des Vermieters hat der BGH nicht erkannt und dem Vermieter, der das für einen Einzelfall verabredete Besichtigungsrecht überspannt, Grenzen gesetzt. Wenn dem Vermieter damit nicht das Recht zusteht, jederzeit eine Besichtigung der Mieträume zu verlangen, kommt es gleichwohl in Ausnahmefällen in Betracht, nämlich sobald ein sachlicher -nicht notwendig- ein erheblicher Grund vorliegt. Ein sachlicher Grund kann in der Veräußerung der Immobilie liegen, nämlich wenn sich der Vermieter, was sinnvoll ist, von ihrem Zustand überzeugen will, schon um keine unrichtigen Angaben zu machen. Dann darf er sich von einem Makler begleiten lassen; das Persönlichkeitsrecht des Mieters gebietet es aber, nicht ohne dessen Zustimmung Fotoaufnahmen von der Wohnung zu erstellen. Auch darf der Vermieter Kaufinteressenten mitbringen. Im Falle eines besichtigungslosen Erwerbs kann er das Recht nachträglich geltend machen.

Geht das Mietverhältnis seinem Ende entgegen, hat der Vermieter gleichfalls das Recht, die Wohnung mit Maklern oder Mietinteressenten zu betreten. Denn der Mieter darf eine weitere Nutzung der Wohnung weder verhindern noch erschweren, jedoch muss feststehen, dass die Beendigung des Mietverhältnisses erfolgen wird. Falls der Mieter den Vertrag gekündigt hat oder die Parteien eine Aufhebungsvereinbarung getroffen haben, wird dies eindeutig. Dem Vermieter steht ein Recht auf Besichtigung auch dann zu, wenn Mängel vorliegen, oder der Mieter solche behauptet. Insoweit dürfen auch fachkundige Hilfspersonen, wie Handwerker oder Architekten, mitgebracht werden. Zu Dokumentations- und Beweiszwecken muss es dem Vermieter auch erlaubt sein, ausschließlich von der Schadensstelle Fotoaufnahmen zu fertigen.

Vergleichbare Maßgaben gelten, wenn Modernisierungsarbeiten vorbereitet werden sollen. Auch dann steht dem Mieter ein Besichtigungsrecht zu; Fachleute und Sachverständige darf er hinzuziehen. Man wird dem Vermieter auch dann ein Besichtigungsrecht zubilligen müssen, wenn die Durchführung von Schönheitsreparaturen ansteht. Der Vermieter muss einerseits kontrollieren können, ob der Mieter seinen vertraglichen Pflichten wirksam nachkommt. Obliegt die Durchführung der Schönheitsreparaturen aber dem Vermieter, muss er prüfen können, ob bzw. in welchem Umfang er seiner Verpflichtung nachzukommen hat. Soweit der Vermieter Ablesungen an Messgeräten durchführen muss, steht ihm ebenfalls ein Betretungsrecht zu; zu diesem Zweck darf er naturgemäß auch Dritte einschalten. Auch die Vorbereitung von Mieterhöhungen sowie die damit verbundene Erstellung von Gutachten können dem Vermieter das Recht geben, ein Betreten der Wohnung zu verlangen.

Will der Vermieter das ihm zustehende Vermieterpfandrecht ausüben, wird man ihm ein Besichtigungsrecht zubilligen müssen, weil er sonst nicht feststellen kann, welche Gegenstände der Mieter eingebracht hat. Schließlich wird eine plötzlich auftretende Gefahrenlage, wie Feuer oder Wasserrohrbruch den Vermieter bzw. Hilfskräften zum Betreten berechtigen, sobald es keine andere Lösung zur Gefahrenabwehr gibt. Der Vermieter muss den Grundsatz der schonenden Ausübung seines Besichtigungsrechts beachten, was eine entsprechende Ankündigung erfordert. Auf zeitliche Vorgaben des Mieters muss er - soweit möglich- Rücksicht nehmen. Mehrere Terminvorschläge müssen hingegen nicht erfolgen. Erforderlich wird sein, den Grund für die Besichtigung, wenn dieser im Übrigen nicht eindeutig erkennbar ist, anzugeben. Werden Personen mitgebracht, ist auf die dafür erforderliche Notwendigkeit hinzuweisen; Namen sind auf Verlangen zuvor mitzuteilen. Weigert sich der Mieter trotz eines entsprechenden Anspruchs des Vermieters, den Zutritt zu gewähren, muss er auf Duldung verklagt werden. Liegt besondere Dringlichkeit vor, kommt Eilrechtsschutz in Betracht. Kommt es durch eine unberechtigte Verweigerung des Mieters zu Schäden oder zu einer Schadensausweitung,  hat er dafür einzustehen.