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Rechtsanwalt Volker Klein aus Bexbach informiert

Mietkaution im Veräußerungsfall

Wird das Mietobjekt veräußert, kann der Mieter die Weiterleitung einer von ihm geleisteten Barkaution an den, in den Mietvertrag eintretenden Erwerber verlangen. So hat das Landgericht Duisburg entschieden

Die Wohnungsmieter leisteten bei Anmietung eine Barkaution. Als der Vermieter das Grundstück veräußert, verlangen sie von ihm im Wege der Stufenklage Abrechnung über die Mietkaution und Auszahlung des sich auf Grundlage der Auskunft ergebenden Kautionsguthabens unmittelbar an den Erwerber. Das Amtsgericht weist die Klage ab. In der Berufung tragen die Mieter unter anderem vor, der neue Vermieter kümmere sich nicht um die Kautionsfrage und ob die Kaution zu gegebener Zeit einmal vom Beklagten erlangt werden könne, sei sehr fraglich, insbesondere weil dieser seinen Wohnsitz im Ausland und in Deutschland kein Eigentum mehr habe. Als der Beklagte das Abrechnungsergebnis mitteilt, wird die Hauptsache insoweit übereinstimmend für erledigt erklärt. Das Landgericht Duisburg gibt der Klage auf Auskehr des abgerechneten Kautionsbetrages auf ein bezeichnetes Kautionskonto statt.

Der Anspruch der Mieter besteht unabhängig von einem Anspruch des Erwerbers nach § 566 BGB, vom Veräußerer die Herausgabe der Kaution fordern zu können. Nur durch die Weiterleitung der Kaution wird ihrem Sicherungszweck Rechnung getragen. Zudem lässt sich nur so sicherstellen, dass die Kautionsrückgewähr bei Beendigung des Mietverhältnisses problemlos erfolgen kann. Der Weiterleitungsanspruch wird auch nicht durch die Haftung des ehemaligen Vermieters nach § 566 a Satz 2 BGB beeinträchtigt. Andernfalls würde nämlich den Mietern das Insolvenzrisiko beider Vermieter aufgebürdet. Dadurch würde sich die Rechtslage zu Lasten der Mieter verschlechtern und nicht, wie vom Gesetzgeber gewollt, verbessern, wenn der Erwerber die Kaution nach, unterbliebener Auskehr durch den Verkäufer, aus eigenen Mitteln nicht zurückzahlen kann.

Der Entscheidung ist im Ergebnis bereits deshalb zu folgen, weil dem ehemaligen Vermieter kein Recht zustehen kann, die Barkaution zu behalten. Durch die Veräußerung der Immobilie geht ein Mietvertrag auf den Erwerber über. Für den Veräußerer fehlt es daher an einer Rechtsgrundlage, die Sicherheit über diesen Zeitpunkt hinaus behalten zu dürfen. Man kann darüber streiten, ob der Mieter insoweit verlangen kann, dass eine Zahlung an den Erwerber erfolgt. Wenn man ihm, statt Abwicklung im Dreiecksverhältnis, gegenüber dem alten Vermieter, einen Auszahlungsanspruch zubilligt wird man auch annehmen dürfen, dass der Mieter Weiterleitung an den neuen Vermieter verlangen kann.

Wenn also ein Vermieter, das in seinem Eigentum stehende Objekt veräußert, kann der Mieter, der an den Vermieter eine Barkaution im Rahmen des Abschlusses des Mietvertrages gezahlt hat, verlangen, dass die von ihm gezahlte Kaution an den Erwerber bzw. die Erwerberin weitergeleitet wird. Unabhängig davon hat auch der Erwerber selbst einen gesetzlichen Anspruch vom Veräußerer die Herausgabe der Kaution zu fordern.

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