Die Wirkung der Kündigung kann der Mieter allerdings beseitigen und zwar dann, wenn der Vermieter vor Zugang der Kündigungserklärung befriedigt wurde. Darüber hinaus, wenn der Mieter einen aufrechenbaren Gegenanspruch hat und unverzüglich nach Zugang der Kündigung aufrechnet. Des Weiteren wird die fristlose Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter hinsichtlich aller ausstehenden Forderungen bis zum Ablauf von 2 Monaten nach Eintritt einer Räumungsklage befriedigt wird. Diese Schonfristzahlung muss innerhalb von 2 Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit einer aufgrund der Kündigung gestützten Räumungsklage erfolgen. Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung gilt, dass der Mieter die Leistung termingerecht erbringen muss, d.h., er hat alles zu veranlassen, dass die Zahlung rechtzeitig erfolgen kann. Demnach kommt es auf die Leistungshandlung und nicht auf den Leistungserfolg an.

Hierbei muss der Mieter nicht nur die fällige Miete, sondern auch die nach Zugang der Kündigungserklärung angefallene Nutzungsentschädigung ausgleichen. Wichtig bei der Zahlung ist eine genaue Leistungsbestimmung, damit der Vermieter nicht die Zahlungen auf gegebenenfalls noch anderweitige Forderungen verrechnen kann.

Bei einem Zahlungsverzug des Mieters wird allerdings in der Regel nicht nur die fristlose Kündigung seitens des Vermieters ausgesprochen, sondern auch in der Regel die ordentliche Kündigung. Voraussetzung für die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung ist neben dem Bestehen des entsprechenden Rücksandes lediglich, dass es der Mieter zu vertreten hat, dass es zu den aufgelaufenen Mietrückständen gekommen ist, was regelmäßig zu bejahen ist.

Zwar wird bei rechtzeitiger Zahlung, wie vorgeschildert, die fristlose Kündigung unwirksam. Für die gleichzeitig ausgesprochene fristgerechte Kündigung mangelt es allerdings an einer vergleichbaren gesetzlichen Regelung, so dass die herrschende Meinung und so auch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes davon ausgeht, dass die Schonfristzahlung keinerlei Einfluss auf die Wirkung der ordentlichen Kündigung des Mietvertrages hat. Damit würde das Mietverhältnis beendet, sobald hier regelmäßig ein Verschulden des Mieters an der Nichtzahlung vorliegt. Dem Mieter hilft es also nichts, wenn die Mietrückstände innerhalb der Schonfrist vollständig gezahlt werden, soweit der Vermieter auch eine ordentliche Kündigung neben der fristlosen ausgesprochen hat. Das Mietverhältnis wird dann nach Ablauf der Kündigungsfrist beendet. Deshalb ist es einem Vermieter immer zu raten, bei einer Konstellation wie vorgeschildert, neben der fristlosen auch hilfsweise die ordentliche Kündigung auszusprechen. © RA Volker Klein