Der BGH hat klargestellt:
Zum Wohnen muss sich eine Wohnimmobilie schon eignen.
Bei Altbauwohnungen denkt man gerne an hohe Decken, Stuck und breite Dielen.
Hinter der schönen Fassade verbergen sich aber oft auch schlechte Isolierung, hohe Heizkosten und, wie in diesem Fall feuchte Wände.
Nicht jeder Makel kann dabei auch rechtlich als Mangel geltend gemacht werden.
Wenn die verkauften Räumlichkeiten aber zum Wohnen dienen, darf der Käufer davon ausgehen, dass die Wohnung bewohnbar ist; selbst dann, wenn diese im Souterrain eines Altbaus liegt.
Ist dies nicht der Fall, liegt ein Sachmangel vor, stellte der Bundesgerichtshof (BGH) klar. 
Als Wohnung verkaufte Räume im Souterrain des Altbaus, die bei Gefahrenübergang erhebliche Wandfeuchtigkeit aufweisen, sind demnach regelmäßig weder für die im Vertrag vorausgesetzte Verwendung noch für die gewöhnliche Verwendung zum Wohnen geeignet und infolge dessen mangelhaft  (Urteil 21.06.2024, AZ V ZR 79/23)

Die Maßstäbe dieser BGH-Entscheidung sind auch für die aktuelle Rechtslage interessant.

Hintergrundentscheidung ist die Klage auf Schadensersatz der Käufer zweier Wohnungen in einem Altbau-Souterrain.

Diese hatten die Immobilien in unmittelbarer Rheinnähe im Febr. 2018 zum Preis von 675.000,00 EUR erworben.
Laut Exposé war das Gebäude im Jahr 1904 auch gebaut und die Wohnungen 1999 kernsaniert worden.
Das Exposé verriet den Käufern außerdem, dass eine der Außenwände feucht sei und Sanierung auf eigene Kosten durchgeführt werden müsse.
Die Käufer ließen die Feuchtigkeitsschäden in den Wänden auch, wie vereinbart, auf eigene Kosten beseitigen.
Dies war also nicht streitig in diesem Fall.
Die Sanierung beanspruchte jedoch sehr viel Zeit, so dass die Käufer in ihrer  bisherigen Mietwohnung wohnen bleiben mußten und nicht, wie geplant, im September 2018 in die gekaufte Altbauwohnung einziehen konnten.
Rund 33.000,00 EUR bezahlte Miete und Nebenkosten verlangten sie vom beklagten Verkäufer zurück.

Hinzu kommt in diesem Fall:
Zum Zeitpunkt der Besichtigung glichen die Wohnungen noch einer Baustelle mit offenen Böden und fehlendem Putz und trotzdem schlossen die Parteien den Kaufvertrag unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel.
Sowohl das Landgericht als auch das Oberlandesgericht Köln verneinten einen Schadensersatzanspruch der Käufer.
Für eine im Jahr 1904 errichtete Immobilie entspreche der Zustand der Wohnungen der üblichen und zu erwartenden Beschaffenheit; so die Auffassung des OLG.
Außerdem hätten sich die Käufer während der Besichtigungen ein Bild der Lage machen können und seien sowohl im Kaufvertrag als auch im Exposé auf bestehende und mögliche künftige Feuchtigkeitsschäden aufmerksam gemacht worden.
Letztlich schließe auch der Haftungsausschluss einen Anspruch der Käufer aus.

Der BGH sah dies anders.
Die Argumentation überzeugte ihn nicht.

Auf die Revision der klagenden Wohnungskäufer hin stellte er klar: „Die vertraglich vorausgesetzte Verwendung einer Souterrainwohnung ist das Wohnen, weshalb der Käufer regelmäßig erwarten darf, dass die Wohnung trocken ist, auch wenn sie in einem Altbau gelegen ist.
Zwar sei es richtig, dass der 5. Zivilsenat des BGH in der Vergangenheit nicht jede Feuchtigkeit in Kellern von alten Gebäuden per se als Sachmangel einordnete. Dieser bei Altbauten übliche Standard sei aber dann nicht maßgebend, wenn die Trockenheit der Räume für die vorausgesetzte Verwendung erforderlich ist, so liegt der Fall hier jedoch.

Mit anderen Worten: Wohnungen sind zum Wohnen da.
Wenn die Räume feucht sind, lasse sich darin nicht wohnen.
Insofern sei die Kaufsache mangelhaft.
Und was ist mit dem Haftungsausschlusß
Dass die Verkäufer die Mangelhaftigkeit der Wohnung arglistig verschwiegen, ist laut BGH jedenfalls nicht auszuschließen.
Denn ein arglistiges Verschweigen könne auch vorliegen, wenn der wahre Umfang, der zu offenbarenden Tatsache bagatellisiert werde.

Die selektiven Hinweise im Exposé und Kaufvertrag auf nur vereinzelte Feuchtigkeitsschäden seien zumindest geeignet, beim Käufer den Eindruck zu erwecken, der Rest der Wohnung sei trocken, so die Karlsruher Richter.

Der Rechtsstreit wurde an das OLG Köln zurückverwiesen.

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